استفاده از ابزارهای تنبیهی و تشویقی به جای مداخله مستقیم در بازار اجاره مسکن است. با وجود این طرح مذکور نیازمند اصلاحاتی در نوع مشوق‌‌ها بوده که در صورت اعمال این اصلاحات، می‌تواند به شکل هدفمند به حمایت از مستاجران از طبقه متوسط و پایین جامعه منجر شود.

به گزارش «دنیای اقتصاد»، مجلس شورای اسلامی کلیات طرح دو‌فوریتی کنترل و ساماندهی اجاره‌‌بهای املاک مسکونی را تصویب کرد و بررسی جزئیات آن نیز در جلسات پیش رو مورد بررسی قرار خواهد گرفت. این طرح در سه ماده کلی تنظیم شده و فعلا تغییری در جزئیات و محتوای مواد و تبصره‌ها اعمال نشده است اما بررسی «دنیای اقتصاد»‌‌ نشان می‌دهد برای تحقق هدف حمایت موثر از مستاجرها در بازار ملتهب اجاره‌‌بهای این روزها، در جریان چکش‌‌کاری طرح در صحن مجلس، پرداختن به چند موضوع به‌طور جزئی‌‌تر ضرورت دارد.

مهم‌ترین ویژگی طرح موسوم به ساماندهی و کنترل اجاره‌‌بهای املاک مسکونی که مجلسی‌‌ها در تلاش برای تصویب هر چه زودتر آن هستند، این است که بر خلاف مصوبات دو سال گذشته ستاد کرونا، از جنس مداخله مستقیم در بازار و ورود به توافقات بین موجر و مستاجر در معاملات خصوصی آنها نیست. در واقع به نظر می‌‌رسد مجلس با درسی که از ناکامی در تنظیم بازار اجاره‌‌بها با استفاده از تعیین سقف رشد در سال‌های ۹۹ و ۱۴۰۰ گرفته، این‌بار مسیر متفاوتی برای تنظیم بازار اجاره در پیش گرفته و مداخله مستقیم در بازار را به عنوان یک «خط قرمز» در نظر گرفته است. در مقدمه این طرح به صراحت عنوان شده که مصوبه ستاد ملی کرونا درباره تعیین سقف رشد اجاره‌‌بها در قراردادهای تمدیدی «به دلیل فقدان ضمانت اجرای کافی» توفیق قابل توجهی نداشته و لازم است با ملاحظه اصول و قواعد حقوقی و فقهی، راهکار مناسبی در این زمینه پیش‌‌بینی شود. در این مقدمه همچنین به دلایل توجیهی ارائه طرح مذکور نیز پرداخته شده و این طور آمده است که مطابق اصول حقوقی (اصل آزادی قراردادها) و فقهی (اصل تسلیط)، مداخله اشخاص ثالث از جمله دولت در حوزه توافقات خصوصی افراد از قبیل تعیین میزان ثمن معامله، میزان اجاره‌‌بها، مهریه و نحوه پرداخت آنها ممنوع شمرده می‌شود. بنابراین دخالت قانون‌‌گذار یا دولت در زمینه تعیین موارد مذکور و نحوه توافقات اشخاص در عقود و معاملات خصوصی، از نظر شرع و قانون اساسی مورد ایراد شورای نگهبان واقع خواهد شد. همچنین در ادامه مقدمه طرح مذکور به این موضوع پرداخته شده که وصول اجاره‌‌بها یکی از راه‌های کسب درآمد برای موجران محسوب می‌شود و دولت می‌تواند در راستای ساماندهی این موضوع از مسیر اتخاذ سیاست‌های تشویقی و تنبیهی اقدام کند.

در واقع هدف اصلی قانون‌‌گذار از طرح کنترل و ساماندهی اجاره‌‌بها مبتنی بر آنچه در بخش دلایل توجیهی آمده، حمایت از مستاجران و در عین حال به رسمیت شمردن حقوق موجران است و به همین خاطر درصدد هستند با استفاده از ابزارهای گوناگون از جمله مالیات، موجران را به اخذ اجاره‌‌بهای کمتر تشویق و از دریافت اجاره‌های غیرمتعارف با استفاده از سیاست‌های تنظیم‌‌گری بازار اجاره نهی کنند.

بنیان کلی طرحی که به تصویب رسیده این است که مقدار اجاره‌‌بهای متعارف بر اساس «میزان رشد شاخص اجاره‌‌بهای اعلامی از سوی بانک مرکزی» تعیین می‌شود، نه اعلام سقف دستوری. در ادامه برای موجرانی که در افزایش اجاره‌‌بهای سالانه املاک خود این شاخص را رعایت کنند، مشوق‌‌هایی شامل تخفیف تا ۵۰ درصدی در عوارض نوسازی (مالیات ملکی سالانه دریافتی توسط شهرداری‌‌ها) و نیز کاهش نرخ سود و افزایش دوره بازپرداخت تسهیلات خرید و تعمیرات مسکن در نظر گرفته است. در عین حال ضمانت پایبندی موجران به رعایت حدود رشد متناسب با شاخص اجاره‌‌بها نیز، پیش‌‌بینی ‌سازوکارهای «غیرکیفری» و به اصطلاح تنبیه‌هایی از باب «تعزیر» عنوان شده است. در قالب مفاد این طرح که فعلا در مرحله تصویب کلیات قرار دارد، موجرانی که رشد شاخص اجاره‌‌بهای بانک مرکزی را در قراردادهای املاک خود رعایت نکنند، مشمول مالیات بیشتر بر درآمد اجاره می‌شوند. در واقع این روشی است که مجلس برای سوق دادن افراد به سمت اعمال رشد متعارف در میزان اجاره‌‌بها در قراردادها به‌طور غیرمستقیم پیش‌‌بینی کرده است.

طبق مفاد این طرح در صورتی که میزان افزایش اجاره‌‌بهای موجران بیش از رشد شاخص اجاره‌‌بها نباشد، از محل منابع حاصل از اجرای این قانون (درصورت تصویب نهایی و ابلاغ)، از تخفیف تا سقف ۵۰ درصدی عوارض نوسازی و نیز کاهش سود و مدت بازپرداخت تسهیلات خرید و بازسازی املاک برخوردار خواهند شد. همچنین عدم رعایت سقف مذکور موجب می‌شود مبلغ مازاد مشمول افزایش ۵۰ درصدی مالیات بر درآمد اجاره املاک شود.

از آنجا که در طرح مذکور پیش‌‌بینی شده همه قراردادها به صورت رایگان ثبت رسمی شوند و برای آنها کد رهگیری صادر شود و البته برای بنگاه‌های ملکی متخلف نیز جرایمی پیش‌‌بینی شده است، در صورتی که اجرای این قانون به نحو مطلوب پیش برود، می‌توان امیدوار بود موجران با در نظر گرفتن منافع خود به واسطه تشویق و تنبیه‌های قانونی در این طرح، از اعلام اجاره‌های غیرمتعارف پرهیز کنند.

با این حال طرح مذکور در صورتی می‌تواند به هدفی که مجلس از تصویب آن دارد، یعنی حمایت از مستاجران اصابت کند که جزئیات آن به نحوی چکش‌‌کاری شود که به اصلاح مفاد کم‌‌اثر آن بینجامد. مهم‌ترین موضوع این است که در طرح مذکور از «مالیات سالانه املاک» یا همان «عوارض نوسازی» به عنوان ابزار مالیاتی موثر در تنظیم بازار استفاده شده است؛ اما مساله این است که نرخ این مالیات در حال حاضر با آنچه در دنیا متعارف است فاصله زیادی دارد و در نتیجه تخفیف ۵۰ درصدی آن نمی‌تواند محرک مطلوبی برای موجران برای رعایت سقف اجاره‌‌بها باشد. در حالی که نرخ مالیات سالانه املاک در کشورهای توسعه‌یافته رقمی معادل ۵/ ۰ تا ۵/ ۱ درصد ارزش املاک است، در ایران این نرخ درباره بسیاری از املاک بسیار کمتر از ۱/ ۰ درصد است. میانگین ارقام دریافتی به عنوان عوارض سالانه املاک در تهران در حال حاضر زیر یک میلیون تومان است که دریافتی حاصل از تخفیف ۵۰ درصدی آن در برابر عایدی حاصل از عدم رعایت رشد شاخص اجاره‌‌بها تقریبا «هیچ» است و نمی‌تواند انگیزه کافی برای رعایت مفاد این طرح را در آنها ایجاد کند.

اما اگر دولت و مجلس همزمان با گذراندن این مصوبه، نرخ مالیات سالانه املاک یا به اصطلاح عوارض نوسازی را نیز به‌‌روز کنند و به حداقل مقدار متعارف یعنی ۵/ ۰ درصد ارزش روز املاک برسانند، در این صورت ضوابطی که مجلس به عنوان تشویق برای موجران در طرح ساماندهی و کنترل اجاره‌‌بها پیش‌‌بینی کرده است، موثر واقع می‌شود.

نکته قابل تامل این است که درآمد حاصل از اصلاح نرخ مالیات سالانه املاک که اکنون توسط شهرداری‌‌ها با عنوان عوارض نوسازی اخذ می‌شود، نه تنها یک منبع درآمد پایدار برای اداره شهر نصیب مدیریت شهری می‌کند، بلکه بخشی از منابع حاصل از آن نیز می‌تواند صرف پرداخت یارانه به شهرداری‌‌ها بابت تخفیفات اعمال شده در عوارض نوسازی موجران و نیز پرداخت یارانه به شبکه بانکی بابت کاهش سود وام خرید و بازسازی مسکن برای موجران رعایت‌‌کننده ضوابط کلی تعیین اجاره‌‌بها شود.

از سوی دیگر این تخفیف‌‌ها باید به شکل هدفمند صرفا به موجرانی اختصاص پیدا کند که خانه‌های خود را به افراد فاقد مسکن اجاره می‌دهند. در این صورت هدف حمایت موثر از قشر نیازمند حمایت مستاجران نیز محقق می‌شود.

افزون بر این فرجام مصوبه سران قوا برای رشد مجاز حداکثر ۲۵ درصدی اجاره‌‌بها در تهران و سایر کلان‌شهرها و نیز سقف ۲۰ درصدی برای سایر شهرها در قراردادهای منعقد شده در سال جاری نیز باید مشخص شود. اینکه مجلس درصدد است میزان رشد شاخص اجاره‌‌بها را به عنوان مبنای تعیین اجاره معرفی کند، اقدامی است که با واقعیت‌‌های بازار اجاره املاک مسکونی همخوانی نسبی دارد؛ اما در عین حال با آنچه تحت عنوان مصوبه سران قوا قرار است در قالب تعیین سقف دستوری رشد اجاره‌‌بها در سال جاری دنبال شود، ناسازگار است. طبعا انتظار موجران این است که اگر حاکمیت به این موضوع وقوف پیدا کرده که تعیین سقف دستوری برای اجاره‌‌بها مغایر قانون اساسی است، این مساله را درباره مصوبه سران قوا برای تنظیم بازار اجاره مسکن نیز لحاظ کند.